サポートの流れ
まずは問い合わせ
競売不動産の入札に興味を持っても、どの様に進めたら良いか分からない時は、まずは取り扱いのある専門業者へ問い合わせて見ましょう。
競売を取り扱っている業者のほとんどが、最初の相談は無料であると思います。入札から落札、その後の流れを聞いてみてください。
直接HPを見て問い合わせを受ける事も御座いますが、競売物件に関しては981.jp経由で問い合せが大半ですので、競売を専門に取扱う業者を探して、自分に合いそうな不動産業者へ連絡してみては如何でしょうか。
981.jpのHPですと、トップ画面から興味のある競売物件を見つけましたら、画面右下の方に「裁判所・入札期間情報」の「入札/無料問合せ」をクリックすると、取り扱いのある業者へ問合せができます。この無料問合せは千葉県なら、千葉県の取扱業者へ一括で届きます。そしてそれをみた取扱い業者が返信をしてくれるという仕組みです。※業者を特定して送信できるわけではありません。
取扱い業者からの返信を待ちましょう
981.jpサイト経由で問合せをしたら、返信を待ちましょう。ただ、問い合わせ内容によっては返信する理由がないと判断した場合などは、返信がないこともあるかと思います。いつまで返信がない場合などは、直接不動産会社へ電話やメールアドレス宛に問合せしたほうが良いかと思います。競売不動産は公示されてから、入札までに期間がありますので、限られた物件調査をするのにもタイトスケジュールで行いますから、間に合わないと興味をもった物件でも入札日までに間に合わなかった！なんてことも。
余裕を持って問合せをしたほうが良いでしょう。
ヒヤリングをおこなう
返信でもやり取りや電話、その他メールにて連絡が出来たら実際に会ってヒヤリングを行います。
※最近ではメールや電話、Zoom等でヒヤリングを行う場合も少なくありません。
ここで重要なことは、入札希望にあたり、不明な点や不安なことをしっかりと話すこと。そしてメリットとリスクをしっかりと理解することです。その上でこの競売不動産を入札して落札できたところまで想定して、本当にこの物件で良いかどうかを判断することです。
競売サポート（業務委託契約）をするか自分で行うか。
実際に面談を行い、その上でご自身で入札から落札、その後の手続きまで行うのであれば、面談時のアドバイスをもとにご自身でチャレンジする形になります。しかしながら、競売不動産の入札が初めてで不安な方は、サポートをおすすめ致します。その理由はやはり経験豊富な業者へ依頼した方が、スムーズだからです。サポート契約を結ぶことで、入札前の物件調査をはじめ入札から落札、その後の所有権移転手続き完了までのサポート、その後のリフォームなどまで請け負ってくれる場合もございます。投資用物件であれば、賃貸募集まで引き受けてくれるところもございます。そして何より、ご自身で行うより安心して競売へ参加できるようになります。
また、サポートを依頼する業者はよりスムーズに行えるように、「競売不動産取扱主任者」在籍の不動産業者をおすすめ致します。
競売不動産取扱主任者とは
競売サポート料金
入札までの準備
サポート契約（業務委託契約）を締結したら、そこから物件調査を行います。一般的な不動産の物件調査と同様に行いますが、全て同様にとはいかないため、可能な限りの調査を致します。内見に関しては、別でもお伝えしている通り、基本的には出来ませんので、建物内に関しては、３点セットを参考にすることになります。
入札に関して揃えなければ行けない書類をお伝えし、ご本人様しか取得できない書類などは直接庁舎へ出向いてもらいます。
一通り書類を揃えて準備が出来たら、入札可能日まで待機致します。
入札
入札可能日になりましたら、弊社で裁判所へ持参して入札手続きを行います。勿論ご自身で入札書を裁判所へ持参することも可能ですし、郵送で入札書を送ることも可能です。※郵送の場合は、送達日が期限を超えて無効にならないように余裕を持っておこないます。
大体、入札期限から約１週間後に開札日となりますので、開札日を待ちましょう。
開札
開札日となりましたら、当日の開札会場（裁判所）に弊社スタッフが参ります。そこで開札結果を確認し、開札の結果最高価申出人の金額と次順位買受申出人お客様へ連絡をさせて頂きます。落札出来た場合はその後の流れを説明させて頂きます。
※入札までのサポート契約の場合はここで終了となります。
落札後
無事に最高価買受申出人となりましたら、開札日から約２週間ほどで売却許可決定となります。その後、２営業日後くらいに裁判所より書類がご自宅に届きます。２週間期間が空くのは、売却許可決定が裁判所より成された際に、債務者が落札結果に関して執行抗告を申し立て可能な期間となります。申立がない場合や裁判所が申し立てを認めなければ、最高価買受申出人が落札者確定となります。
書類が到着しましたら、内容を確認し、以前入札前に振込みをした保証金を差し引いた差額分を、保証金を振込時と同様に金融機関にて指定用紙で入金手続きを行います。そのほか、固定資産税評価額証明書の取得をして登録免許税の算出を裁判所にしてもらいます。裁判所の指定日時に裁判所へ出向き、裁判所嘱託により所有権移転手続きが完了する流れです。ここの部分はざっくりしていますが、実際にサポート時には細かく内容と手続方法をご説明いたしますのでご安心ください。
落札までのサポートをご依頼頂いた際は、嘱託による所有権移転手続きが完了し、建物の引き渡しまでサポート致します。競売物件の場合は一般の不動産と違い、所有権移転が新たな所有者となった場合でも占有者が居座っていることもございます。その際に立ち退きをしてもらうための手続きを行います。
競売不動産を落札後に居座る方がいた場合でも、今までの経験上９５％くらいの確率で面談と立ち退きの手数料で明渡しは出来ています。残りの５％については最終的に裁判所に明渡し命令を執行してもらう手続きを取る形となります。
※この明け渡し命令は別途裁判所及び鍵やや引越し業者等に支払う金額が発生してしまいます。
入札から落札、落札後の引き渡しと立ち退きの手続きなど、やはり初めて競売に参加する方にはハードルが高い部分もありますので、入札に興味を持ったかたは、一度サポートについても相談してみると良いと思います。
近年、コロナ禍が原因の一つで競売物件の居住用不動産が目立つ傾向にありますので、入札者としては益々魅力的な物件に巡り会う機会も多いかもしれませんね。
