競売不動産を購入する際の費用

競売不動産は市場価格より安く手に入る可能性がある一方、通常の不動産売買とは異なる費用項目が発生します。入札時・落札時・落札後（公的／私的／その他）の4段階に分けて、いつ・何に・いくらかかるのかを整理しました。事前に総額を把握し、余裕を持った資金計画を立てましょう。

1. 入札時にかかる費用

入札時に物件代金の全額を支払う必要はありません。売却基準価額の20%にあたる「買受申出保証額」を、入札までに納付します。納付を証明する書類の添付が義務付けられているため、期限管理には注意が必要です。

公告記載の買受申出保証額を下回る納付は認められませんが、それ以上に納める分には問題ありません。銀行振込の手数料や、郵送で入札する場合の切手代も別途かかります。

2. 落札時にかかる費用

入札金額の残額支払い

最高価買受申出人（事実上の落札者）は、裁判所からの通知に従い、期限までに入札金額の残額（＝入札金額－買受申出保証額）を、入札時と同様に銀行窓口で国庫金納付書により支払います。

3. 落札後（公的）にかかる費用

登録免許税

固定資産課税台帳記載事項証明書に基づき、裁判所が計算した登録免許税を納付します。

不動産取得税

所有権移転登記の完了後、数ヶ月してから納税通知書が届き、都道府県税事務所へ納付します。

返還債務（敷金等）

占有者がいる物件で、抵当権に対して賃借権が最先の場合、落札者は貸主の地位を引き継ぎます。この場合、敷金・保証金の返還義務も落札者に承継されるため、賃借人退去時には預り金の返還が必要です。

4. 落札後（私的）にかかる費用

滞納額・遅延損害金

マンション等では管理費・修繕積立金の滞納が残っているケースがあり、破産管財人の弁護士費用や遅延損害金が発生している場合もあります。これらは落札者が立替えて支払う必要がありますが、旧所有者に支払い余力がないことがほとんどのため、実質的に返還されない前提で資金計画を立てることをおすすめします。

占有者退去費用

債務者兼占有者が物件に居住している場合、引渡命令による強制退去ではなく、任意の退去を促すのが一般的です。その際の立ち退き料は義務ではありませんが、円滑な明渡しのために有効です。

5. 落札後（その他）にかかる費用

残置物撤去費用

室内に家財道具等の残置物がある場合、撤去は落札者が手配します。ただし、残置物（動産）の所有権はあくまで占有者にあるため、無断処分はトラブルの原因になります。「動産放棄同意書」を占有者から取得しておくことを強く推奨します。

リフォーム費用

競売不動産は原則として内見ができないため、リフォーム費用を事前に正確に見積もることは困難です。所有権移転後に室内を確認して想定と異なるケースは珍しくありません。自己居住か賃貸運用かによっても必要な工事範囲は大きく変わるため、都度リフォーム会社に確認しましょう。

6. その他・想定外の費用

上記に加えて、以下のような費用が発生する場合があります。

• 競売サポートを専門業者に依頼する場合の手数料
• 占有者が退去しない場合の引渡命令・強制執行費用（執行官への支払い）
• 鍵の解錠専門業者・作業員手配費用
• 残置物の一時保管倉庫費用
• 現地調査・交通費等の諸経費

競売不動産は市場価格より安く取得できる可能性がある一方、通常の売買にはない費用やリスクが伴います。総額を正しく把握したうえで、余裕を持った資金計画のもとで入札を検討しましょう。