落札後、代金納付と必要書類の提出が完了すれば所有権は取得できますが、占有者が引き渡しに応じないまま残ってしまうケースもゼロではありません。ここでは、代金納付までに占有者が退去しなかった場合に必要となる「引渡命令」の申請から、実際の明渡しまでの流れを解説します。
1. 占有者が退去しないケースはどれくらいある？
競売不動産の落札物件のうち、約95%は代金納付＝所有権取得までの間に占有者の解除（退去）が完了しています。一方で、残り約5%は占有者がそのまま居座ってしまうケースがあることも事実です。この場合に必要となるのが「引渡命令」の申請です。以下のチャートは、代金納付までに占有者が退去しなかった場合の流れを示しています。
2. 引渡命令から明渡しまでの流れ
引渡命令申請
代金納付時までに占有者の解除ができない、またはその見込みがないと判断した場合、執行裁判所に対して「引渡命令申請」を行います。
引渡命令の発令・送達
申請後しばらくすると、執行裁判所より引渡命令が発令され、当事者（申請者・占有者）双方に送達されます。
執行抗告申立て期間1週間
送達後1週間は執行抗告の申立て期間となります。この期間内に申立てがなければ、引渡命令が確定します。
執行文付与申請・送達証明の取得
引渡命令の確定後、「執行文付与申請」および「送達証明」を申請・取得します。
執行申立て・予納金納付所有権取得から約1ヶ月
続いて「執行申立て」を行い、同時に予納金の納付が必要になります。ここまでで、所有権取得からおおむね1ヶ月程度を要します。
催告1ヶ月の期限
執行官が予定を調整のうえ、占有者に対して1ヶ月の期限を定めて明渡しの催告を行います。
強制執行（明渡しの断行）
催告期限内に明渡しに応じない場合、執行官による本格的な明渡しの強制執行が行われます。
3. 入札を検討する方へ
引渡命令の流れをご紹介しましたが、競売の入札に興味がある方には、ぜひ知っておいていただきたい内容です。むしろ、この仕組みを知らないまま入札することはおすすめしません。競売のメリットとリスクを正しく理解することで、まだまだ競争の少ないフィールドで物件を取得できる可能性が広がります。
入札前の確認ポイント
- 占有者の有無、および占有者の権利が債権者に劣後するかどうか
- 物件明細書・現況調査報告書・評価書の内容
- 可能な範囲での現地確認
- 引渡命令が必要となった場合の期間・費用の見込み
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上記のチャートは「代金納付」までに占有者が出て頂けなかった場合の流れになります。
代金納付時までに占有者の解除ができない場合又は見込みが無いと判断した場合は、執行裁判所に対して、「引渡命令申請」を行います。
