不動産の仲介（媒介）とは

不動産の話をしていると仲介と媒介（ばいかい）という言葉をよく耳にすることがあります。そして、この両者については不動産業者に皆さんが依頼するときは、そこまで意識せず同様の意味合いと思っていただければと思います。また不動産業務において「売主」と「買主」、「貸主」と「借主」と不動産業者が契約を結ぶ際は、「媒介契約」という名で結びます。

ここでは「仲介」＝「媒介」と捉えていただければと思います。

不動産の媒介とは

不動産の仲介とは、不動産の売買・賃貸などの取引において、売主や買主、賃貸人や賃借人などの双方に対して、取引の手続きや交渉を代行することです。不動産業者が、双方の間で円滑な取引が行われるよう、物件の情報提供、価格の提示や交渉、契約書の作成などの業務を行います。

不動産の媒介とは、物件を売却または賃貸する際に、不動産業者が物件情報を広く一般に公開することで、売主や貸主が自ら買手・借手を探し出す方法です。不動産業者は、物件の情報提供、見学や契約の仲介、書類の作成などの業務を行いますが、取引においての交渉や手続きは、売主や貸主自身が行うことになります。媒介には、一般媒介と専任媒介があります。

一般媒介

一般媒介契約は、不動産の売買または賃貸において、複数の不動産業者に物件の情報を提供し、売却または賃貸を行う契約形態です。

具体的には、売主または貸主が複数の不動産業者に物件の情報を提供し、買主または借主を募集します。そして、複数の不動産業者が物件情報を収集し、買主または借主に紹介することで、売却または賃貸の手配を行います。

一般媒介契約を結ぶ場合、複数の不動産業者が契約に参加するため、手数料が低く、物件情報が広く知られる可能性が高くなります。ただし、複数の業者が取り組むため、物件の情報の誤りや不備が生じる可能性があるため、売主または貸主は、物件情報の正確性について注意を払う必要があります。

また、一般媒介契約を結ぶ場合、業者が売却または賃貸に積極的に取り組むことが期待されます。しかし、他の業者との競争があるため、業者によっては取り組みが不十分な場合もあるため、売主または貸主は、業者の実績や評判を確認し、信頼できる業者を選ぶことが重要です。

専任媒介

不動産の媒介には、専任媒介という形態もあります。専任媒介は、物件の売却または賃貸を一社の不動産業者に限定する契約形態です。

専任媒介契約を結ぶ場合、物件の買主または借主が専任媒介業者を通じて物件を購入または賃貸する場合、業者が手数料を得ることができます。ただし、物件を買主または借主が自力で探し、専任媒介業者を通さずに取引が成立した場合、業者は手数料を得られません。

専任媒介契約を結ぶことで、専任媒介業者は、物件の販売または賃貸にあたって積極的に取り組むことが期待されます。具体的には、広告の掲載や物件の見学会の開催、買主・借主の選定や交渉など、より積極的に手配を行うことが求められます。

専任媒介契約には、物件情報の一元管理ができる利点があります。また、一社に限定されることで、専任媒介業者が物件に精通し、適切なアドバイスや提案を行うことができます。ただし、他の業者との競争がなく、売却や賃貸が難航する場合があることも考えられます。

※売主や貸主自身で買主や借主を探すことはOK！

専属専任媒介

専属専任媒介契約は、不動産の売買または賃貸において、売主または貸主が一つの不動産業者に物件の売却または賃貸を限定的に委託する契約形態です。

具体的には、売主または貸主が一つの不動産業者に物件の売却または賃貸を委託し、その業者が買主または借主を募集します。そして、業者が買主または借主を見つけ、売買または賃貸契約が成立した場合、業者は手数料を得ることができます。

専属専任媒介契約を結ぶことで、不動産業者は物件についての専門知識を持ち、買主または借主に適切なアドバイスや提案を行うことができます。また、物件情報の一元管理ができるため、業者がより効果的に買主または借主を募集することができます。

ただし、専属専任媒介契約を結ぶ場合、他の業者との競争がなくなるため、業者が売買または賃貸に積極的に取り組まない可能性があるため、売主または貸主は、信頼できる業者を選ぶことが重要です。また、買主または借主が自力で物件を探し、専属専任媒介業者を通さずに取引が成立した場合、業者は手数料を得られません。

※売主や貸主自身で買主や借主を探すことはNG✗

依頼のあった売主や貸主に対して反響などの進捗報告を定期的に行う義務のほか、契約期間、REINSの掲載義務の否かもこの三種契約は異なりますが、ここでは割愛させて頂きます。

ご自身で、媒介契約を不動産業者と結ぶ際は、契約形態のメリットデメリットをよく理解して契約をするようにしてください。