なぜ「同時」に登記する必要があるのか
現金でご購入の場合と、融資を利用する場合とでは、登記の流れに大きな違いがあります。
現金でご購入の場合
- 代金納付後、裁判所が法務局へ職権で「嘱託」
- 所有権移転登記・差押え等の抹消登記が自動的に完了
- 買受人・司法書士による追加の登記申請は不要
ローンをご利用の場合
- 金融機関は融資の条件として抵当権の設定を求める
- 抵当権設定登記は司法書士が別途「申請」する登記
- 原則、所有権移転登記の完了後でなければ申請できない
解決策：民事執行法第82条第2項の申出
買受人があらかじめ裁判所へ申し出ることで、
所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に処理できます。
買受人が指定した司法書士（または弁護士）を裁判所へ届け出ておくことで、 所有権移転登記の嘱託書を、裁判所から法務局へ直接送るのではなく、その司法書士が受け取れるようになります。 受け取った司法書士は、所有権移転登記の嘱託書と抵当権設定登記の申請書をあわせて法務局へ提出（連件申請）します。
お手続きの流れ
入札から登記完了まで、実際にはどのような順序で進むのかをご紹介します。
入札・開札・売却許可決定
入札に参加し、最高価買受人として売却許可決定を受けます。裁判所から「代金納付期限通知書」が送られてきます。
金融機関との事前協議・(根)抵当権設定契約
融資を予定する金融機関と打合せを行い、(根)抵当権設定契約を締結します。契約書の写しは後の申出書類に使用します。
「申出書兼指定書」の提出82条2項の手続き
嘱託書を受け取る司法書士・弁護士を指定し、必要書類とあわせて執行裁判所へ申出書を提出します。目安は代金納付予定日の3〜5営業日前ですが、期限は裁判所により異なります。
代金納付・融資実行
指定日に買受人が代金を裁判所へ納付します。これに合わせて金融機関が融資を実行し、納付資金に充てます。
登記嘱託書の受領と連件申請
指定されていた司法書士が、裁判所書記官から所有権移転登記の嘱託書を受け取り、抵当権設定登記の申請書とあわせて法務局へ同時に提出します。
登記完了・書類の交付
登記完了後、登記識別情報等が発行され、買受人・金融機関へ交付されます。ここでご購入手続きは完了です。
申出の際に必要となる主な書類
裁判所によって細部の運用は異なりますが、一般的に求められる書類は次のとおりです。
登録免許税の目安
| 登記の種類 | 税額の目安 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 不動産評価額 × 2.0% |
| 差押え等の抹消登記 | 不動産の個数 × 1,000円 |
| (根)抵当権設定登記 | 債権額（極度額）× 0.4% |
※住宅用家屋等、要件を満たす場合は軽減税率が適用されることがあります。物件により異なりますので、詳細は司法書士へご確認ください。
スケジュール管理のご注意
- 申出の提出期限（代金納付日の何営業日前までか）は裁判所ごとに運用が異なります。管轄裁判所へ事前確認のうえ、余裕を持ってご準備ください。
- 融資実行日から逆算して、金融機関・司法書士・裁判所の日程をすり合わせる必要があり、全体としてタイトな日程になりやすい手続きです。
- 必要書類に不備があると、代金納付当日に登記嘱託書の交付を受けられない場合があります。
本ページは、競売物件をローンでご購入いただく際の一般的な手続きの流れをご紹介するものであり、法律・税務上の助言を目的としたものではありません。 申出の要件・期限・必要書類は管轄裁判所や個別の事案により異なりますので、実際のお手続きにあたっては、担当司法書士および管轄執行裁判所に必ずご確認ください。
