賃貸経営（投資物件）のすすめ
皆さんは不動産投資にどのようなイメージをお持ちでしょうか。名前だけは聞いたことがあるけど、中身を全く知らない方が殆どではないでしょうか。そして良くも悪くもイメージが沸かない方も多いかと思います。ここでは、不動産投資に関する一部分をお伝えします。
目まぐるしく変化する社会生活で比較的景気に左右されにくいのが不動産です。勿論、金や銀のようなもっと安心資産と言われているローリスク・ローリターンの金融商品も存在します。その点、不動産は金融商品ではないですが、金融資産でミドルリスク・ミドルリターンと言えます。
現在、サラリーマンの方は、収入源は給料のみの方が大半かと思います。アルバイトやパートの方は、主業のほかに副業を実践している方もいるかも知れません。そして皆さんの中には既に何らかの資産運用をしている方もいるかも知れません。やるもやらないも選択するのは個人の自由です。ただ現在の資産状況に満足していない人がいるとしたら。
行動無き待人では、この先も偶然の産物以外何もないでしょう。これから資産設計は自分で積極的に行っていかなければ老後の生活のための資産は愚か、生活費を作ることは出来ないのではないでしょうか。先行き不安な年金をはじめとして、退職後の生活資金を考えてみてください。今から始められることの一つの選択肢として不動産の資産運用があります。私は不動産に携わっている経験から賃貸経営をお勧めしたいと思います。※ここでは不動産投資≒投資物件≒収益物件≒賃貸不動産で読み替えてください。
投資物件を購入し、賃貸経営をして新たな収入を作るといった内容になります。そこで、まずはどういうものなのか知って頂き、そして少しでも興味を持ってもらえれば、今後の生活に少しでもプラスになると思いますので、どうぞ最後までお付き合いください。
まず、投資物件と一概に言っても様々な種類があります。
・一棟マンション、一棟ビル、一棟アパート、区分マンション、戸建て等
上記の中でも比較的取り組みやすいアパート経営を中心に、区分マンション経営と比較しつつ、今回は取り扱いたいと思います。
アパート経営と区分マンション経営
アパート経営
アパートは一般的に木造や軽量鉄骨造で２階、３階が多く共同住宅などとも呼びます。
アパート経営は、アパート一棟を購入し、賃借人に貸し出すことによって収入を得る賃貸経営のことです。
アパートを一棟購入して行なう賃貸経営は、通常アパートは一室だけでなく、数部屋数（4部屋～8部屋など）があるため、区分マンション経営と比較して空室リスクを軽減して資産運用ができます。
区分マンション経営
マンションは鉄骨造やRC造などで、３階位の小規模マンションから数十階に及ぶ大規模マンションまであります。
マンション経営は、マンションの一部屋（１区分）を購入し、賃借人に貸し出すことによって収入を得る賃貸経営のことです。
マンションを一部屋から購入して行なう賃貸経営は、アパート一棟を購入するよりも手軽で、初めて投資物件を購入検討している方には比較的始めやすい投資と言えます。また、その後部屋数を増やして資産運用の規模を大きくしていくことも可能です。一方で区分マンション経営はアパート一棟と違い部屋数が１部屋しかありませんの空室になると収益はなくなります。後述しますが、メリットやデメリットをよく理解した上で自分にあった投資をオススメします。
収益物件で賃貸経営するメリット
共通するメリット
- 公的年金にプラスした収入源が見込める
- 生命保険の代わりに考えることができる
- 節税対策になる
1.公的年金にプラスした収入源が見込める
アパート一棟及び区分マンション経営では、しっかりとした経営ができれば、毎月安定した家賃収入を長期にわたって得られるというメリットがあります。そして、公的年金にプラスして私的年金として老後の生活の収入源確保になります。
2.生命保険の代わりに考えることができる
アパート一棟及び区分マンション経営では、不動産という強みから、資産価値が高く、将来家族に相続させることができます。物件購入時に融資を組む場合には、住宅ローン同様にアパートローンでも団体信用生命保険に加入することで、契約者が万が一死亡や障害などによる制限行為能力者になってしまった場合に、融資の残債を保険で支払うため、その後の返済義務をなくすことが可能となります。相続した方が、現状同様に賃貸収入を得ることも出来、必要に応じて売却して現金資産を作ることも可能なため、生命保険の代わりになると考える人も少なくありません。
3.節税対策になる
居住用住宅と同様に賃貸住宅の場合でも、更地「非住宅用地」を所有している場合と比較して、固定資産税が1/6、都市計画税が1戸200平方メートルまで1/3になるなど、租税金負担の軽減をすることが可能です。
また、相続で土地を受け継いだ場合、その土地内にアパートやマンションが建築されており、尚且つ第三者へ賃貸している場合、相続税の負担が大幅に軽減されます。
賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」となりますが、これは更地に比べると相続税課税評価額が8割程度まで減るため、土地だけ相続するより数十％ほど節税ができます。
さらに、マンション経営によって家賃収入を得ている場合、その家賃収入から経費を差し引いて、全体として不動産所得が赤字であれば、赤字部分を給与所得から差し引く損益通算が可能となります。
その結果、サラリーマンである場合の投資は、給与に対する課税評価額が減るため、所得税や住民税も減らせることになります。確定申告で白色申告ではなく、青色申告をすることに加え一定条件を満たすことで、所得税を最大65万円控除額とすつことが可能な場合もあります。
アパート経営のメリット
- 安定した賃料収入が入ってくる可能性がある
- レバレッジ効果が期待できる
- インフレに強い
1.安定した賃料収入が入ってくる可能性がある
アパート経営は大きなメリットの一つとして、安定した家賃収入が期待できることです。良い賃借人に恵まれれば、空き室にならずに中長期にわたって入居者から継続的な家賃収入を得ることに期待できます。
区分所有のマンション経営は、一室しかない場合、空室が発生すると収入がなくなってしまいます。（ランニングの管理費や修繕費は支払い続けます）
その点、アパート経営は一棟のため、空室が発生した場合でも、収入がゼロになるわけではありません。空室によって家賃収入は減るものの、区分マンション投資に比べ家賃収入は安定していることになります。
2.レバレッジ効果が期待できる
株やFXなどの金融商品と同様に、アパート経営は大きなレバレッジ効果が期待できます。アパート経営は融資を組むことが一般的には可能なので、そこで全額現金で購入する場合と比較して大きなレバレッジとなります。現金と融資を組み合わせることで自己資金を抑えることが可能となります。
3.インフレに強い
アパート経営は、物価の変動による現金価値の下落による影響を受けにくいとされています。中でも居住用の場合、生活する上で住む場所は必要であり、景気に左右され需要の変化が少ないと傾向があります。寧ろ、物価が上昇し賃料相場が上がることあるため、物件自体の価値向上にもなります。現金投資の金融商品と比較して、アパート経営投資は魅力が大きいといえます。
収益物件で賃貸経営するリスク
ここでは、収益物件のアパート経営に関して、短所や欠点に加え、場合によっては危険性が存在するものの、避けられる可能性があることから、デメリットではなくリスクとしてお伝えしたいと思います。下記リスクのほかにもありますが、7つのリスクをここでは挙げています。
- 空室リスク
- 経年劣化リスク
- 入居者リスク
- 災害リスク
- 賃料滞納リスク
- 賃料下落リスク
- 金利リスク
1.空室リスク
どの物件でもそうですが、賃借人が何らかの理由で退去した際に次の賃借人が決まるまでの間は空室リスクが発生致します。※ここでは深くは触れませんが、サブリース契約で空室リスクを回避している場合もあります。
アパートはマンションと比較し、安価なコストで建築していることも多く、駅前立地ではなくとも建築から運営で収益を生み出せる可能性があり、郊外でも多く存在致します。その反面、空き室になると、駅前立地に比べ、空き室期間が長い場合も数多くあります。
2.経年劣化リスク
新築から結構な年月経過していくと、当然ながら修繕が必要な箇所がでてきます。戸別では入居者（賃借人）の生活様式で劣化の程度は変わってきますが、外壁や共用部の劣化、生活インフラに関するような設備などに関しては定期的に交換が必要なものもあります。
また、中古物件を購入する際には、レバレッジを効かせる上では重要ですが、築古物件で利回り重視して安い物件のみに目を囚われ、修繕履歴が杜撰なものやアパートの木造建てで耐用年数を大きく経過している物件はぎんこうの融資も厳しいものもあります。
そのほか、経年劣化による家賃下落も挙げられます。
3.入居者リスク
入居者でマナーの悪い人がいると、入居者同士のトラブルに発展するリスクがあります。よくあるトラブル要因としては、入居者の騒音、ゴミの出し方法、楽器の使用、ペット不可物件におけるペット飼育などが挙げられます。
これらのトラブルが原因で他の入居者が退去してしまうことも考えられます。そして新たな入居者が決まってもすぐに退去につながるなど、継続したトラブルになり、新たな入居者を見つけられないといった可能性もあります。
4.災害リスク
火災の発生リスクがあります。特に築古の木造建てや鉄骨造のアパートで防火基準をクリアしていない物件の多くは火災が発生した際には、一棟全焼ということも考えられます。
地震発生によるリスクがあります。耐震基準によらずに建築された建物は倒壊の危険もあります。昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の物件がそうです。
日本の居住用建物の多くは古くから軸組工法によって建築されていることも多く、旧耐震基準で建築されたものには注意が必要です。
また、立地によっては河川が近かったり、山の法面が急勾配である近傍物件など、物件選びには大きな災害にも注意が必要です。
5.賃料滞納リスク
入居者によっては、賃料を滞納してしまう方も存在します。うっかりと滞納した人もいれば、常習的に滞納する方もいます。理由はともあれ、滞納があれば賃料が入って来ませんので、それだけ賃貸経営を大きく圧迫致します。
直接オーナーの口座に賃料を振り込んでもらう場合は最たるもので、入金を待つほかありません。一方で最近では、家賃保証会社を挟んでいる物件オーナーの方も多く、そのような場合は、賃借人が仮に滞納しても保証会社が賃料を保証してくれますので、賃貸の口座に賃料が入金されないとった滞納に悩まされることはありません。しかしながら、そのようなケースでも賃貸人から賃借人に対して退去を求め、スムーズに認められるケースは難しいのが実情であり、賃借人が払う意思を示していると長期戦になることも少なくありません。
6.賃料下落リスク
市場相場が下落している場合には賃料下落するリスクがあります。また、先程もお話ししました経年劣化による賃料下落も考えられます。
近傍の相場をよくリサーチしておくことが必要で、当初の賃料予定で融資を組んでプラスで回っていたものも、下落してしますと、マイナスになってしまうこともありますので、注意が必要です。
7.金利リスク
融資を利用して物件購入した際に起こるリスクとして、金利リスクが挙げられます。
融資時には低金利であったものの、社会情勢の変化で融資金利が上がってしまった場合には、空室が多く出てしまうと、賃料収入が減るため、ローン返済額が上回ってしまい、賃料が入ってもマイナス収支で推移することも考えられますので、融資時に変動固定の選定、ローン返済額を考えた自己資金投資を検討する必要があります。
いつどのような物件で始めるべきか。
メリットやリスクをみてきましたが、アパートやマンションの投資物件は、しっかりとした知識とリスク管理ができれば、今後の生活にプラスとなる可能性は大きいと言えます。
仮に皆さんが、現在の収入では満足できておらず、新たな投資に興味があるなら、株式や投資信託、現金を利用した金融商品投資も良いですが、トータルメリットを考えて不動産投資をお勧めします。
先にお話ししたように、不動産を所有し賃貸収入を得ることで、様々な恩恵もあります。リスク管理をしっかりとすることで、生活にプラス利益を生むことはお分かりいただけたのではないでしょうか。
近年、会社勤めの方で副業を行う方も増えています。そのような背景には今の就業1本では先行きが不安だったり、現在の生活に不満を持っているからではないでしょうか。会社で認めている企業もふえてきているのも事実です。逆に現在は生活に満足している方であっても先先のことを見据えると家族のため、自身の老後のために何か始めたいと思っている人もいるでしょう。
そのような考えをお持ちであれば、不動産投資を始めてみては如何でしょうか。銀行で融資が組める今は利点の一つです。現金全額では意味もありませんので、レバレッジを効かせて現在と変わらない生活感で始める必要があります。
念の為お伝えしますが、生活を圧迫してまで不動産投資をすることは勧めません。これはどんな投資でも同じです。ただ、日常生活で何気なくギャンブルに金銭を消費しているのであれば、投資に回すことを検討してみては如何でしょうか。
不動産には同じものは存在しません。出会いも人間同様に一期一会ですが、タイミングがすべてです。融資をして始めるからこそ意味のある不動産投資ですが、肝心の融資はもしかしたら10年先では組めない可能性もあります。
始める時期は先延ばしせずに、投資不動産に目を向けてみて、内容が気に入った時にアパートでもマンションでも戸建てでも始めてみることが望ましいと思います。
これをみている皆さんは、まず気づいたことになります。その次は興味をもつかどうか。そして最後に選択です。
興味を持っていただけたら、投資物件及び管理を専門に行うEX不動産がスムーズな投資物件購入から管理までバックアップをさせて頂きますので、是非ともお手伝いをさせて頂ければと存じます。
私にローンを組めるのかどうか？利回りって何？自分で物件を調べる方法はあるの？等々。
貴方には包み隠さずお答えしますので、お気軽にご連絡ください。
最後にここまでお付き合い頂きましたお礼に、別レポート「結論、具体的にどのような物件が良いのか！？」の掲載ページpasswordをお教えしますので、ご希望の方は直接お教えしますので、お声掛けください。
どうしても声を掛けにくいという方は記アドレスまで、”結論希望”とメールを頂ければと思います。info@exre.jp
EX不動産 宮本 英和